住宅建築業者選定の相談
一括請負方式
一括請負方式は正式な入札をしないで進める方法です。お目当ての一社又は数社のハウスメーカーや地場工務店に声を掛け、建築提案と見積を求め合意に至ったら設計と工事の一括契約をすると言うことになります。
この際大切なことは、初めから契約する意思を見せないことです。そのためには他社からも実際に提案と見積を採ります。施主希望の間取り図と立面図に基づく見積は業者同士の比較検討のため必ず採ります。そうすると多少仕様が違っても比較はし易くなります。それに加えて業者提案図での見積を採れば選択支が広がります。
まるまる見積の土俵が違っていれば当然見積も大きく違いますし比較のしようがありませんので、業者選定の根拠に苦慮することになります。
例えば軽量鉄骨プレハブ工法と木造在来工法とでの見積比較は、土俵がまるで違いますので困難です。
それから見積には詳細な明細書を付けさせることです。これがないと、後々契約した後に本来必要な物が入っていなかったりとかで、とんでもないトラブルに発展する事とになります。
ここの見積比較でも「パッと木造見積」が一定の目安として役立ちます。それでも不安な場合は当事務所に相談して下さい。
設計と施工の一括請負方式を採用すると契約後は、建築主の指揮権はほぼなくなるものと考えなければなりません。
理由は既に説明しましたが、設計監理を行う建築士が工事業者側となるので、建築主側に立つ専門家は誰も居なくなるからです。工事業者の言われるまま、なされるままとなってしまい易くなります。
ですから、工事が完了するまでの間は何らかの形で建築主側に当事務所のようなプロのアドバイザーを置いて第三者検査を実施すべきです。
設計分離方式
設計分離方式の場合はまず建築士を決めなければなりません。
建築士も、木造、鉄骨、鉄筋コンクリート等の分野別、意匠、構造、設備等の分野別の様にかなり専門分野が細分化されてきました。したがって建築士も医師と同様それぞれ得意分野があります。
設計は入札で決定しようと思っても馴染みません。まだ基本設計もなく姿・形が不定の物を見積もりして下さいと言っても、お願いされた方は見積のポイントがつかめません。
設計料金は同様タイプの設計を主としているもの同士ならば、特殊なデザインを求めない限り同じ位の金額に落ち着くはずです。
設計業者との契約は建築主が自ら選定した者との随意契約が主となります。不安なときは、当事務所に相談して下さい。
設計業者を選定する上で大切なことは
- 工事業者としがらみがなく、第三者的立場を保てること
- 目的の設計をする実務経験と能力に問題がないこと
- 丸投げや下請け依存でないこと
- 設計により納品すべき内容がしっかりしていて業務金額が妥当なこと
- 建築設計だけでなく積算、入札、土地、資金計画、税金、登記、近隣対策等についても建築主をサポート出来る知識を有していること
です。
工事業者は大きくハウスメーカーと地場工務店に分けられます。ハウスメーカーは基本的に自社職人を持っていません。地場工務店は大工、土木、屋根等のいずれかの職人を持っている場合が多いようです。
建設業を営むためには、職人や機械の有無は関係ありません。現場管理を出来る人間が居るかどうかが最も大切となります。
この時点で既に詳細設計と積算が済んでいるのであれば、是非入札をしてみましょう。ハウスメーカーと地場工務店を比べてみてもいいのです。
同じ土俵で見積もりするのですから金額は安いに越したことはないのです。ただ気をつけなければならないのは、格安で提出された見積が後でトラブルを招くような問題を抱えていないかを調査してから契約することです。
工事業者を選定する上で大切なことは
- 目的の工事を実施する上での施工能力に問題がないこと
- 丸投げや下請け依存でなく施工管理体制がこまめでしっかりしていること
- 工事明細がしっかりしていて施工金額が妥当なこと
- 現場近くに本店や営業所があること
- 施工中いつでも建築主とその依頼者の建築士等の検査を受け入れること
です。
直営方式
直営方式は、設計の段階から建築士等のプロに委託しないとなかなか施工全体がうまくかみ合わない面もあります。
でも、「直営方式」と「工事費用の構成」のページのとおり、費用的にも愛着心的にも最も充実した住宅新築となります。やってみる価値は大いにあります。
当事務所でも精一杯サポートさせていただきます。
建築工事申込金の対応について
工事業者は正式な図面と見積が出来ないうちに工事申込書とか建築申込書の締結を求め、５〜数十万円の申込金を催促する場合があります。
この申込書には、工事契約が成立しなかった場合に返還すると記載され、さらに諸経費は差し引いて返還するとも記載されているのが普通です。
つまり「地盤調査やプラン作成、見積作成費用は無料になりませんよ。どこもボランティアで作業をする会社はいないでしょう。」と業者側は言いたいのです。
ところが、建築主としてみれば「契約をする前のプラン作成や見積は当然無料、営業マンもそうい言った趣旨だった。」と解釈しています。したがって、契約に至らなかった場合に数十万円の申込金が戻ってこない事態になると大騒ぎとなってしまいます。
現在の段階では、建築主側に分のある判決は多いのですが、「欠陥住宅の原因と対策」のページで説明した信義誠実の原則から業者側に分があると判断される場合も十分ありますので取り扱いには十分注意する必要があります。
どこの業者も１回の提案と見積で優に１０数万円はかかってしまいます。契約に至らなかったならその分の赤字をどこかで回収しなければならないのです。ここが他の産業と住宅産業の大きく異なる部分でもあるのです。
建築主はそのこともわきまえて行動するよう心がけなければなりません。ずるずると何度も提案と見積を繰り返させないよう契約締結の決断は早くしなければなりません。
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- 住宅新築の前半で失敗したくないのは間取り計画と土地選びです。どの順番で決めるかも難しい所です。建物の外観も気になりますし、土地の法律知識もしっかりとしなければなりません。建築士と宅地建物取引士の資格を有する専門家であれば土地選択と建築計画を同時に相談できて安心です。
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- 家づくりで、資金計画の決定、土地契約、工事発注は失敗したくありません。土地選びについて法律と間取りをもチェックして万全のつもりでも、住宅建築が初めてであれば判断の適正について自信が持てません。落とし穴に嵌まらないように、第三者の住宅コンサルタントや建築士に相談し適正なアドバイスを受けましょう。
- 第三者検査と仕様調整
- 家づくりもいよいよ建築工事の着手です。欠陥住宅の種はどこの現場にも散らばっていますから、欠陥防止のために次々と除去しなければなりません。住宅工事での検査は、基礎鉄筋、柱・筋違い等の軸組だけではなく沢山あります。手抜き対策も含め建築士の第三者検査によるチェック体制を作ることは非常に大切です。