住宅の資金計画の相談
ここで、土地と建築計画の概略を全体の資金計画をチェックしながら固めなければなりません。
まだ「パッと木造見積」と「パッと資金計画」が役立ちます。但し本ソフトは添付の内訳仕様に示した木造建築用であるため適用外の構造や仕様の建物には利用を控えた方が良いと考えます。（一つの目安にはなります。）
だからといって、資金計画を立てる際にハウスメーカー等で出している坪単価を鵜呑みにしてはいけません。
（詳しくは「坪単価とローコスト住宅」のページ参照）
ここで誤ってしまいますと、実際に各種の契約をした後、思わぬ変更や落とし穴にはまって資金不足になったら泣くに泣けなくなり、下手すると住めない未完成状態の建物のまま引渡を受けざるを得なくなります。
しかも、建築完了検査済証のない建物には最終の銀行融資が実行されない可能性だってあります。そうすると、建築主は訴訟の被告にだってなりかねません。
したがって、自己資金と銀行融資を合わせた資金調達可能額、実際の返済可能額を大前提として、信憑性のあるデーターに基づき土地や建物、そして付帯工事、諸費用の割り振りをしなければなりません。
当事務所では資金計画についてワンポイント的なアドバイスにも応じますので、声を掛けて下さい。
土地契約の相談
資金計画が出来上がりましたら、土地の契約をして融資銀行の本審査を受けなければなりません。
土地の契約は融資条件付き契約として、万が一銀行の融資が下りなかった場合は契約が白紙に戻るようにしておきます。
また、購入土地が農地であって農地転用許可が必要な場合も、許可を停止条件とした契約にして許可が下りなかった場合は、やはり契約が白紙に戻るようにします。
土地の契約が成立しないと、測量、地盤調査、建築詳細図、確認申請が進められませんので、契約が終わり次第、売り主の了解を得ながらこれらのことを進めていきます。
ちなみに測量と地盤調査は土地に立ち入るわけですから売り主の了解が必要です。測量の場合は隣接者への挨拶が必要となります。
確認申請書の提出は土地の名義人に関係なく進められますので問題ありませんが、敷地が農地の場合は農地転用と同時進行する形で進められます。
土地契約に関連する作業は銀行の本審査と同時進行となり建築主も業者も落ち着けない状況の時期となります。
そのために、後にトラブルが発生しないように万全の準備が必要となってきます。ここまでの足固めに問題がなかったかどうかのチェックをもう一度しましょう。
ここをクリアし、銀行融資の本審査が通れば資金的問題はクリアできたのですから､土地の所有権移転と工事の実施段階に進めることになります。
土地の選定でもたもたしていると、第一希望の場所が他の者に先取りされてしまう場合もありますので、迅速な判断が要求されることもあります。
地盤状況を推定しながらの判断となりますので、当事務所に声を掛けて戴ければ土地選定判断のお手伝いをします。
住宅工事発注方針の相談
設計や工事発注方針にしても一括請負方式にするか、設計分離方式にするか、直営方式にするかの最終判断時期です。
それを決定しから、建物の具体設計をして確認申請を提出しなければなりません。それだけこの段階は重要な場面なのです。
ここまでそろった各種のデーターと家族の幸福のあり方を考慮して出来るだけ冷静に最後の判断をしなければなりません。
判断に自信がない場合は第三者を入れますが、基本的に工事業者は第三者にはなり得ません。この方達は契約と自己の利益が最優先ですので、たいていの業者から見れば建築主は狙い撃ちすべきネギを背負ったカモですから、自分のペースへ持ち込んで射程範囲内におびき出そうとするのが普通です。
是非、工事業者としがらみのない立場を保つ当事務所へ相談してみて下さい。これまで見えていなかった問題点も明らかになり、視野が明るくなって以後の判断もスムーズに行きます。
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- 間取りと土地の選定
- 住宅新築の前半で失敗したくないのは間取り計画と土地選びです。どの順番で決めるかも難しい所です。建物の外観も気になりますし、土地の法律知識もしっかりとしなければなりません。建築士と宅地建物取引士の資格を有する専門家であれば土地選択と建築計画を同時に相談できて安心です。
- 業者選定
- 住宅建築工事の発注方式を決定したなら次は相見積もりや入札によって業者を決定して契約を進めていきます。工事入札はしっかりした設計図書と適正な予定価格の設定が大切です。トラブル防止のために建築士や住宅コンサルタントと相談をしてサポートを受けながら進めましょう。
- 第三者検査と仕様調整
- 家づくりもいよいよ建築工事の着手です。欠陥住宅の種はどこの現場にも散らばっていますから、欠陥防止のために次々と除去しなければなりません。住宅工事での検査は、基礎鉄筋、柱・筋違い等の軸組だけではなく沢山あります。手抜き対策も含め建築士の第三者検査によるチェック体制を作ることは非常に大切です。